京城楼市在“两限”令下面临重压，小户型过渡已成阻力，“一步到位”大户型产品受推崇
今年3月，国五条细则出台，20%的交易税使得二手房市场受到限制。紧随其后，北京市住建委开始严格控制房地产预售证的审批速度和节奏，“限价令”应声落地。
在国五条和即将扩围的房产税的严格限购限贷背景下，购房者的心态也发生了变化。很多改善型置业客户纷纷选择“一步到位”进行置业，而具有空间舒适度、能满足几代同堂居住需求的大平层产品成为越来越多置业者的。
业内人士提醒，选择大平层产品，不仅要关注区域、地段、配套等，还应注意房子空间尺度感、功能区域的配置等，是否能够程度满足几代同堂大家庭的居住需求。
新房供应收紧
继4月以来北京市住建委对房地产预售证审批从严后，北京“限价令”近日再度升级：已经通过北京住建委审批的预售证，还需要新添一道“关卡”——提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。
“国五条”政策下的限价令，要求新房预售价一不能明显高于上一期项目售价，二不能高于周边二手房价，三不能超过上月销售平均价格。现在，又在此基础上继续加码预售证审批环节，充分显示出地方政府遏制高房价的态度和决心。
然而，这一政策却引起了业内不少人士的担忧。链家地产市场研究部张旭分析认为，由于价格管制严格，项目入市有一定困难。尽管最近两周新建期房市场供应有小幅回升，但供给缺口却依然存在。
根据链家地产市场研究部数据显示，截至5月5日，北京新建商品住宅库存再次刷新纪录，下跌至60869套，而目前的消化速度日均约为230套房源。如果供应不能及时补足，库存有望跌破60000套。
“限价令”使得楼市供应受到一定影响，而已经实施近三年的限购政策又在很大程度上压制了部分购房需求，京城楼市在“两限”令下面临重压。
购房成本骤增
事实上，国五条细则出台最引人注目的，也被认为最严厉的，是出售住房计征20%个人所得税。
以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前按全额1%征税，需缴个税2万元，新政后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。
由于这一政策规定涉及面很大，与很多人切身利益相关，引起不少换房族的担忧。北京伟业我爱我家(博客,微博)认为，二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对于部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款成数升至45%。这还未计算营业税、契税等仍要缴纳的税种，可以说这一新政极大提高了首次置业和“卖一买一”的改善型人群购房成本。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，这一政策严格实施后，二手房市场购房需求和业主的售房意愿都会受到影响，成交量会明显下滑。
根据北京住建委公示的网签数据统计显示，北京市4月份二手住宅网签总量为5212套，环比3月份大幅下跌88%，与去年同期的网签量相比也下降47.8%。北京二手住宅网签量创近18个月来新低，市场相对冷清。
“一步到位”置业成趋势
在楼市“限购”基调未变、国五条新政加码背景下，第二套房购房资格越来越严、购房成本越来越高。在这种情况下，无论刚需还是改善型置业，一步到位的需求越来越多。
业内专家分析认为，住宅投资风险升级，换房成本也大大增加，之前买一套小户型暂时过渡的做法，非但不会为换第二套房节省投资，反而可能会成为阻力。一步到位置业，将成为未来房地产市场的主流。
值得注意的是，自住、“一步到位”置业对房子的要求较高，首先必须是大户型，以满足几代同堂居住需求；其次是追求舒适度，这就要求房子既具有空间尺度感，又能拥有优美的社区环境和贴心的物管服务。此外，区域、交通、配套等也在考虑范围之列。
记者发现，在多次改善、置业的购房群体中，能够满足大家庭居住需求的大平层产品更受青睐。
一位多年关注中高端住宅的业内人士指出，选择大平层产品，需要考虑小区拥有足够的车位配比，同时，较低的容积率、较大的楼间距也是大平层产品选购中必须考虑的因素。
华润首推大平层产品附和“一步到位”刚需
低密度、大平层、空间舒适度等成为了“一步到位”置业者购房的关键词。而据记者了解，在京城的热销项目中，位于大兴黄村板块的华润·公元九里恰恰满足上述购房需求。
事实上，在发掘优越地段价值的同时，华润·公元九里完美融合了华润对空间尺度恰到好处的把握以及对生活深度充满智慧的理解。该项目以50%以上的绿化率、1.74的超低容积率，成为京西南首席低密大宅，实现了“世家阶层”的置业理想。
据了解，华润·公元九里三期主力户型为220～680平米非毛坯平层大宅，项目定位为高品质低密度大户型产品社区，在空间设计和非毛坯风格上都充分体现了对品质生活的追求。
值得一提的是，华润·公元九里的增值服务体系整合了华润置地各类高端大户型产品的开发经验，不仅对收纳系统做了全面升级，体现科学的空间设计理念，而且形成了公共空间的礼仪系统和人性化关怀系统。如双大堂双玄关的非毛坯设计、全地下无尘车库，以及超静音新风系统、夜视系统、玄关主卧客厅的双控开关等等，在实现家族尊贵感的同时，限度贴近家庭成员的行为习惯。
作为法式建筑风格平层大宅，华润·公元九里采用全干挂石材外立面，使建筑物呈现出厚重感和价值感，运用现代材质和工艺，将传统的精华和时代的审美完美融合。
此外，项目周边环绕翡翠、滨河、 、兴旺、高米店、康庄六大公园，是难得一见的公园中央的官邸，也因此被认为是京城的“后花园”。
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一套房子从打地基、建成到交易完成，要交多少税费？这些税费的成本占房价多大比例？
“一般来说，土地出让金约占房价的30%，建设费用占20%左右，各种税费占到20%—30%，其余部分才是开发商的利润。”鹏欣集团一位高层向《华夏时报》记者表示。
工商联房地产商会名誉会长聂梅生认为，中国房地产市场最根本的问题是土地问题。目前大部分存量房已缴纳了70年土地使用费，如果按照房产的价值来征税，又不考虑已经缴纳的土地使用费，实质上就是重复征税。因此，应对房地产税制进行改革。
“应对房地产业进行减税、并税，而不是加税，但这条路并不容易。”复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民说。
多环节重复征税
“购房者身上已经背负了太多看不见的税费。如果购买二手房时卖家再将差额20%的个税转嫁到买家身上，购房者又增加了新的税费负担。”上海一家房企高层告诉记者。
上述房企高层说，与房地产相关的诸多税费中，有不少是被重复征税的。除房产交易涉及的税费，新建楼盘涉及的税费名目繁多，达60多项。
业内人士指出，在设计、施工、监理等不同环节都存在重复征收之嫌。
“向规划和建委两个部门分别缴纳的设计费和报建费，我认为就是重复征税。”一家房企研究部经理表示。
开发商获得土地后，并非自行对楼盘进行设计就能够开工，而是首先要获得规划许可证和施工许可证。要获得这两个许可证，还需要向规划、城建和建交委等部门缴纳勘察丈量费、规划设计费和报批报建费。
“对楼盘公共配套的设计、测量是由政府指定的规划设计院来做的，这一环节已经向规划部门付了设计和测量的费用；但在报批报建的时候，还要再向建委缴纳规划技术服务费和房产测绘费。”一位不愿具名的开发商告诉记者，除了重复征收的“设计费”，在他们需要缴纳的费用中还出现了一些额外的费用。
“施工建设费、城建费、设计费等环节，其实都是在重复征税。而像土地和房屋契税，其实是可以进行合并或减税的。”上述开发商说。
“施工建材中，钢铁、水泥等其实已经向国家交过税了，但进入楼盘施工后开发商还要再交税。一个楼盘周边已经做好了水电煤通讯，开发商在交了城市建设费后其实就将管线接入小区了；但如果要进行水电煤的联网，还需要再交基础建设的配套建设费。”上海房源房地产企业董事长季宝红表示。
而在监理环节，不少第三方监理单位在已经收取工程监理费之后，还要再收取工程质量监督费和安全监督费。
“对一个楼盘的监理，最主要的内容就是对项目工程质量和安全的监督；而在收了监理费之后还要收另外两项，这不是重复收费么？”鹏欣集团人士说。
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