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一个资深操盘手对2015年楼市的分析与预测

和讯网   2014-12-30 09:32

编者按:2015年楼市怎么走,几乎所有开发商都在深度思考。而来自营销一线的操盘手,感触最为敏锐。听听他们的分析,显然大有禆益。以下是一位资深操盘手的12点研判。文章的视角聚焦于北京,但未必不适用于其他一线城市。

1、政府多轮调控后的叠加效果、交易成本、融资成本过高,导致自住自用型客户成为市场的主流客群。

2、受支付能力限制及市场供应结构变化,首次置业的刚需客户比例在下降,这部分需求转向自住商品房(地块汇总、实拍、论坛)和二手房;改善型客户、尤其是中高端改善需求成为新房市场成交主力,未来相当长一段时间,这种趋势会愈加显现。

3、短期投机性需求转向金融产品,中长期保值增值需求依然存在,但投资意愿不强。受本轮股市驱动,未来3到6个月会有一批获利资金重回地产项目。

4、受此前普遍性限购的影响,异地置业客户比例已经达到历史低位;未来异地置业客户(包括自住型需求、投资保值需求)会出现资产向一线城市转移的趋势。通过公司购房或子女亲属获取购房资格,异地实际购买人比例会上升。

5、资产重组型客户将明显增多,卖旧换新、以小换大、多套换一套,成为家庭资产重组的趋势。

6、客户的观望情绪在变化。以往对价格预期的观望逐渐转为对产品价值的观望,即从价格越低越可能成交转变为性价比越高越容易成交。

7、客户成交的首要前提不仅仅是产品喜好和支付能力,更重要的是客户的存量资产是否能够变现,一二手房的传导作用更加紧密。

8、短期内自住型商品房(地块汇总、实拍、论坛)(北京以外的城市则是其他类型保障房)分流了大部分首置刚需客户,但随着自住商品房的价格优势逐渐减弱,以及自住房自身规划、质量、品质的基因性缺陷,未来会有部分客户回流到新房市场和二手房市场。

9、高端改善市场规模会持续放大,但竞争也愈加激烈;地缘客户依然是中高端置业升级的主力;受北京教育资源重组影响,概念在降温,但以获取优质教育资源为目的购房需求依然存在。

10、自有存量资金或自有资产变现是客户的主要资金来源;客户利用经营性资金进入不动产的意向在下降。

11、反腐对北京楼市并未出现实质性影响,所谓的大规模抛售只是或多或少的个案;但豪宅市场、投资属性偏强的项目,一部分需求确实消失了。

12、2015年,因地价成本高企,市场成交均价会被进一步拉升,北京又将进入新一轮的价格快速上涨期(仅指市场均价而非单盘售价);客户对价格的质疑不再是短期房价的涨跌,而是对中长期价格涨幅的预期。

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