通过土地供应市场解读牡丹江房地产市场走势

房天下  2018-05-03 15:26

[摘要] 土地是房地产市场的根基和基本保障，所以研究房地产市场必须关注土地供给情况。土地供给量决定房地产市场周期内上市房源的数量；土地价格构成商品房价格的重要组成部分，为此，土地定义为生命的基础。农村的集体土地，由村级组织负责向需要盖房子的农民划拨宅基地；城市的公共用地，由政府职能部门划拨国有土地用于公共事业

土地是房地产市场的根基和基本保障，所以研究房地产市场必须关注土地供给情况。土地供给量决定房地产市场周期内上市房源的数量；土地价格构成商品房价格的重要组成部分，为此，土地定义为生命的基础。一个人若到了“上无片瓦，下无立锥之地”，形容穷到了一无所有的地步，此人在划成份时一定为雇农。现在是新社会，土地是全体国人所共有，已经取消按成份划分人群类型管理模式。上无片瓦、下无立锥之地的穷人没有了，土地属于国家的，国家属于人民的，土地就属于人民的。商业土地采取有偿使用原则，需要挂牌，出价拍卖购买。农村的集体土地，由村级组织负责向需要盖房子的农民划拨宅基地；城市的公共用地，由政府职能部门划拨国有土地用于公共事业建设，机关、学校、科研单位、部队、社会福利事业用地统一由政府划拨。

牡丹江市2013年至2017年房屋建设用地供应量，从一个侧面反应城市建设中，土地作为生产要素的投入情况。

牡丹江市历年土地供应对比表（公顷）

牡丹江2013年至2017年计划供应土地曲线图

横坐标说明：1=2013年  2=2014年  3=2015年  4=2016年   5=2017年

由上图可以看到，自2013年起土地计划供应数量在逐年减少，而且减少的幅度很大。2014年比2013年减少土地供应23.54公顷，减少幅度为12.38%；2015年比2014年土地供应减少49.57公顷，减少幅度为29.74%；2016年比2015土地供应减少65.60公顷，减少幅度为56.02%；2017年比2016年土地供应略有增加，增加1.82公顷，增加幅度仅为3.53%。土地供应量的大幅度减少，只能说土地资源配给量减少，每年建房用地量减少必然导致投放市场的房源数量会逐年减少。土地供应的收紧，符合自2013年之后，房地产市场去库存的政府决心，到2016年和2017年保持在50公顷/年的土地供给量，在于满足对市场刚需建房供给保障量。

假定市场需求不变，土地供应减少，会导致房源供应减少，市场的原有均衡被打破，出现需求大于供给的失衡局面，出现卖方市场，房源拥有者会捂盘惜售，不断抬高房价。消费者因为生活需求，无法替代性，只能接受不断上涨的房价，加速完成交易，避免继续上涨的房价对个人资产的不利威胁。

上图是2012年至2018年，牡丹江每年在建和在售楼盘数量曲线。自2012年起，每年楼盘数量逐年递增，2016年达到开发建设高峰，2016年新楼盘达到77个，为新楼盘数量值。

2017年减少到39个，仅为2016年峰年份数量的50.65%，恰好为一半。2018年在建在售楼盘再次减少，现存30个楼盘，仅为开发建设最火热的2016年77个楼盘的38.96%。其中，如瑞合西城国际、绿洲春城、牡丹城、蓝山国际、恒大绿洲、金河湾、北山名苑、世茂假日山水、星河传说、帝景豪庭等楼盘属于较大楼盘，自2012年起开发至今，已达7年时间，这些老楼盘剩下的可用土地较少，可售房屋数量较小。这些长线楼盘占在建在售楼盘三分之一左右。另外，还有几个楼盘是以商业地产为主，纯属于住宅楼盘，仅为现有楼盘一半左右，2018年开盘的商品房数量在5000套左右，仅为年需求量的一半。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com